Jedną z pierwszych umów, z jaką nabywca nieruchomości będzie miał do czynienia, jest umowa deweloperska. Niewielu kupujących zdaje sobie sprawę, że do momentu podpisania aktu notarialnego, jest to jedynie projekt umowy, który podlega negocjacji. Dlatego warto dokładnie się z nim zapoznać, a w razie potrzeby zasięgnąć porady prawnika.
Umowa deweloperska – czym właściwie jest?
Umowa deweloperska, to najprościej rzecz ujmując umowa poprzedzająca umowę kupna sprzedaży nieruchomości. Często jest nazywana umową przedwstępną. Są w niej określone m. in. terminy wpłaty kolejnych rat na poczet będącej jej przedmiotem nieruchomości. Dla zachowania ważności takiej umowy, musi ona zostać zawarta w formie aktu notarialnego. Warto mieć na uwadze, że sprawdzenie umowy deweloperskiej pod kątem postanowień niekorzystnych dla kupującego, nie jest obowiązkiem notariusza. Do jego obowiązków należy bowiem jedynie weryfikacja, czy umowa jest zgodna z prawem. Dlatego umowa deweloperska powinna zostać zweryfikowana przez innego prawnika, jeżeli kupujący ma wątpliwości co do jej treści. Prawnik (adwokat, radca prawny lub doradca prawny) zbada treść umowy pod kątem zapisów niekorzystnych dla kupującego i zaproponuje zapisy alternatywne, które kupujący będzie mógł przedstawić deweloperowi. Może także okazać się, że część zapisów można usunąć bez konieczności zastępowania ich innymi. Deweloper nie musi co prawda korzystać na propozycję zmian, ale zawsze warto spróbować podjąć negocjacje, szczególnie gdy kupujący waha się pomiędzy kilkoma różnymi nieruchomościami.
Umowa deweloperska – koszty
Koszty aktu notarialnego strony (deweloper i kupujący) ponoszą po połowie. To, ile kosztuje sprawdzenie umowy deweloperskiej, zależy od jej objętości oraz ilości ewentualnych zmian, jakie okażą się korzystniejsze dla klienta. Warto jednak pamiętać, że taki wydatek zwróci się w trakcie korzystania z nieruchomości lub nawet w momencie jej nabycia, jeżeli będą przesłanki do obniżenia pierwotnej ceny.
Odbiór mieszkania – co warto sprawdzić?
Sam odbiór mieszkania odbywa się w obecności przedstawiciela ze strony dewelopera, zaś kupujący może ustanowić pełnomocnika lub przyjść z ekipą, która specjalizuje się w odbiorcy nieruchomości. Czy to odbiór mieszkania w Poznaniu i Warszawie wygląda podobnie. Warto zabrać ze sobą projekt mieszkania i przede wszystkim zwrócić uwagę na to:
- Czy ściany działowe znajdują się we właściwych miejscach?
- Czy ściany trzymają pion oraz czy są równolegle? Tu należy pamiętać, że zgodnie z normami budowlanymi, są dopuszczalne pewne odchylenia i nie będzie możliwości żądania obniżenia ceny nieruchomości na tej podstawie.
- Czy podłogi są równe? Tu także prawo budowlane dopuszcza pewne niedociągnięcia. Dopuszczalne jest także miejscowe naprawienie pęknięć posadzki, bez wylewanie nowej warstwy na całości powierzchni.
- Czy instalacje są we właściwych miejscach oraz czy są odpowiednio przygotowane do dalszych prac?
- Czy wentylacja działa poprawnie?
- Czy stolarka okienna jest prawidłowo zamontowana oraz czy szyby nie są porysowane? Jest to często spotykany problem, zazwyczaj będący konsekwencją sprzątania mieszkać przed odbiorem.
- Czy deweloper wydał kupującemu komplet kluczy oraz kodów, umożliwiających swobodne poruszanie się po nieruchomości?
Poznaj ofertę na odbiór mieszkania Wrocław od dewelopera z doświadczonymi inżynierami.
Jeżeli kupujący dostrzeże jakiekolwiek nieprawidłowości, powinien żądać odnotowania ich w protokole odbioru. Dalsze postępowanie może wiązać się z obniżeniem ceny nieruchomości lub naprawą bądź wymianą niezgodnej z umową rzeczy, np. stolarki okiennej. W praktyce najczęściej dochodzi do korekty ceny nieruchomości, na skutek ponownych pomiatis powierzchni całkowitej, co ma miejsce po zakończeniu prac budowlanych przez dewelopera.
